Cold Storage Real Estate, avec Chad DeBolt

Avec l'essor du commerce électronique et de la livraison d'épicerie, existe-t-il une opportunité de marché croissante pour le secteur de l'immobilier d'entreposage frigorifique ?

Chad BeBolt, directeur général et directeur de Saxum Real Estate, se joint à l'émission pour discuter de l'état actuel du marché de l'immobilier d'entreposage frigorifique et des opportunités à considérer pour les investisseurs.

Animé par OpportunityDb et le fondateur de WealthChannel, Jimmy Atkinson, The Opportunity Zones & Private Equity Show présente des interviews d'invités de gestionnaires de fonds, de conseillers, de décideurs, de professionnels de la fiscalité et d'autres experts de premier plan dans les zones d'opportunités et le paysage plus large du capital-investissement.

Jimmy: Bienvenue au salon "Zones d'Opportunités et Private Equity". Je suis Jimmy Atkinson. Aujourd'hui, sur le podcast, nous parlerons de l'entreposage frigorifique et des opportunités de marché croissantes pour ce secteur immobilier unique. Et Chad DeBolt, directeur général et directeur de Saxum Real Estate, se joint à moi aujourd'hui pour discuter de ce sujet et plus encore. Et Chad nous rejoint aujourd'hui depuis Austin, Texas. Chad, content de te voir. Merci d'être venu dans l'émission. Comment allez-vous?

Tchad : Ça va très bien, Jimmy. Merci de m'avoir.

Jimmy: Absolument, Tchad. Et en plus de ton rôle chez Saxum, tu es aussi un collègue Domer comme moi. Vous êtes un athlète bisportif à Notre Dame. Donc, toujours agréable de se connecter avec un autre Irlandais combattant de Notre Dame, pour ainsi dire.

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Tchad : Allez irlandais. Merci de m'avoir invité, Jimmy. Je l'apprécie.

Jimmy: Absolument. Allez irlandais. Hé, Chad, je suppose qu'une grande partie de mon public d'investisseurs et de conseillers fortunés connaît peut-être déjà un peu Saxum Real Estate grâce aux différentes transactions Opportunity Zone auxquelles vous avez participé. Nous vous avons couvert plusieurs fois sur le podcast et dans nos articles de presse au fil des ans. Mais pour ceux qui ne seraient pas familiers, pouvez-vous nous en dire un peu plus sur Saxum et quel est votre rôle là-bas ?

Tchad : Absolument. Saxum est une société de développement d'investissements immobiliers intégrée verticalement. Nous avons environ neuf ans maintenant. J'ai rejoint il y a environ sept ans. J'étais vraiment le deuxième gars, et l'entreprise vient de connaître une croissance impressionnante. Nous avons vraiment été en mesure de l'étendre au cours des sept dernières années. Il y a eu beaucoup de croissance. Nous avons environ 37 coéquipiers maintenant, répartis sur 2 bureaux entre Austin et certains dans le New Jersey. Nous avons 7 coéquipiers à Austin, nous en avons 30 dans le New Jersey.

Et vraiment notre objectif était de créer et est de créer un réseau verticalement intégré de société de développement d'investissement. Et nous nous concentrons vraiment sur les actifs industriels et multifamiliaux. Ce sont nos principaux objectifs. Lorsque nous examinons la verticale multifamiliale, nous considérons vraiment le logement, car nous avons également environ 4 000 lits de logements étudiants. Mais cela nous a vraiment permis de trouver un moyen unique d'avoir un impact sur le côté commercial de l'immobilier parce que, A, nous collectons des fonds, nous sommes un hybride. Nous sommes un capital-investissement en ce qui concerne. Nous avons des fonds multi-actifs, nous faisons également des transactions à un seul actif. Mais en même temps, nous sommes vraiment des sponsors. Nous sommes donc les sponsors de l'accord, exécutant des accords du berceau à la tombe sur l'ensemble de notre plateforme.

Et quand on y pense vraiment, nous avons une équipe de construction de développement de 12 personnes, nous avons un service juridique interne, 3 avocats à temps plein, nous avons une équipe d'acquisition d'environ 6 personnes, puis des opérations de gestion d'actifs, etc. Donc, il y a un certain nombre de choses différentes que nous avons en cours et cela nous permet de vraiment boucler nos bras autour des accords, de gérer les risques, d'exécuter le budget à temps, de vraiment trouver des opportunités uniques à travers le pays.

Jimmy: Vous faites pas mal de travaux immobiliers dans une variété de types de propriétés différents, dans différents secteurs. Aujourd'hui, nous allons nous plonger spécifiquement dans l'entreposage frigorifique. J'ai vraiment hâte d'avoir cette conversation. Mais avant d'y aller, je voulais faire un zoom arrière et discuter de la vue à 30 000 pieds, voir comment Saxum… Je pense que Saxum et vous, Chad, êtes des leaders dans le secteur de l'immobilier commercial. Quelles sont certaines des tendances les plus puissantes que vous voyez se dérouler au cours des prochaines années dans ce paysage immobilier commercial ?

Tchad : Chose sûre. Je pense que le marché de l'immobilier commercial est… encore une fois, tous les marchés suivent des cycles. Pour quiconque est sur le marché depuis au moins 15 ans, vous auriez vécu la Grande Récession en 2008, 2009 et 2010, qu'avez-vous. Et une chose intéressante à propos de l'immobilier, dont beaucoup de gens parlent maintenant, c'est que l'immobilier est une classe d'actifs à la traîne. Et par retard, cela signifie que vous ne pouvez pas le vendre en appuyant sur un bouton. Ça prend du temps. Et les classes d'actifs qui sont plus illiquides pour cette raison, elles prennent généralement plus de temps à se réévaluer.

Ainsi, alors que vous voyez que le marché boursier a été volatil, et surtout que le marché des taux a été très volatil, l'immobilier ressent ces mouvements. Mais en même temps, cela prend généralement plus de temps à jouer. Donc, juste pour donner un point de données, l'immobilier n'a pas vraiment atteint son plus bas niveau en 2010 et 2011 il y a 13, 14 ans. Et le marché boursier, le S&P 500, a atteint un creux le 9 mars 2009. Et je me souviens de la date exacte parce que c'était en fait mon anniversaire. C'était 667, ce qui est fou de penser alors que nous sommes maintenant dans la fourchette des 4 000. C'est ainsi que le marché a été battu.

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Donc, c'est une chose très unique à garder à l'esprit. Et je dirais qu'on a l'impression que l'immobilier commercial est plus dans l'actualité ces jours-ci qu'il y a 15 ans. Et je pense que lorsque vous regardez cela, cela a été principalement axé sur les taux mobiles. Nous avons connu le plus grand changement de taux au cours des 20 dernières années. Et comme vous le savez, la quasi-totalité des investissements en private equity font appel à l'effet de levier. Ainsi, lorsque vous examinez l'effet de levier, les taux sont un élément important.

Donc, je dirais qu'en général, d'après ce que nous avons vu, les marchés des prêts ont été nettement plus difficiles qu'ils ne l'ont été depuis plus d'une décennie pour presque la plupart des transactions. Lorsque nous parlons de capitaux propres, il est tout aussi important que la dette soit déjà alignée avant que les capitaux propres ne cherchent vraiment à s'engager dans certaines de ces transactions. Et ce n'est pas quelque chose d'unique à Saxum. N'importe quel sponsor vous le dirait sur le marché.

Donc, je pense que ce sera un marché agité au cours de la prochaine année à 18 mois en général. La volatilité s'accompagne évidemment d'opportunités. Je pense que les investisseurs là-bas, vous savez, lorsque vous examinez des opportunités dans l'immobilier, beaucoup de douleur, je pense, viendra de beaucoup de ces fonds plus importants qui achetaient des actifs stabilisés à des taux de capitalisation extrêmement bas, puis ne bloquaient pas la dette à taux fixe, et maintenant ceux-ci sont à l'envers. Donc, nous avons beaucoup entendu parler de cela, et il n'est pas rare de donner des rachats à certains des plus gros joueurs ce qui se passe là-bas. Donc, c'est une chose qui se jouera avec le temps.

Mais de notre point de vue, ce qui a été sain, c'est que notre portefeuille a été, en général, assez propre parce que beaucoup de nos accords sont des accords de développement qui ne sont sans doute pas livrés en ce moment. Nous avons des accords à venir, et la plupart des accords à venir sont généralement des accords multifamiliaux ou des actifs industriels. Et ce serait le dernier point que je ferais vraiment, qui est juste une vue d'ensemble. Tout investisseur qui rejoint WealthChannel, qui regarde ça, qui essaie vraiment de comprendre et de traverser cette crise, la façon dont vous devez penser aux investissements maintenant est de savoir quels actifs peuvent pousser les augmentations de prix essentiellement à l'utilisateur final ou aux consommateurs ? Droite?

Donc, quand on y pense vraiment, et, encore une fois, je ne suis pas un expert du marché boursier, mais je crois que l'une des raisons pour lesquelles le marché boursier s'est maintenu là où il en est est qu'il offre en partie une protection potentielle contre l'inflation, car les bonnes entreprises pourraient répercuter les coûts sur les consommateurs. C'est donc l'une des raisons pour lesquelles je pense que nous sommes dans un environnement de marché inflationniste, ce que nous sommes. Je pense que cela devrait rester à moyen terme, ce que la plupart des gens font, je pense, indépendamment de ce que fait la Fed.

Et je pense que nous avons atteint un niveau d'inflation élevé, mais je ne pense pas que nous allons retomber à moins de 2 % sur le PCE de si tôt. Ce sont des actifs que vous voulez regarder. Et quand vous regardez cela, la chose la plus simple, encore une fois, c'est ce que nous faisons, chez Saxum, nous le faisons exprès parce que c'est fondamentalement motivé, c'est que nous investissons dans le logement et l'industrie parce qu'en entrant dans COVID, Classe A multifamilial et industriel, nous sommes de loin les deux plus performants dans l'immobilier commercial. En sortant du COVID, c'est la même affaire. Donc, ce sont des classes d'actifs qui sont soit très axées sur la chaîne d'approvisionnement, soit essentielles à la mission, soit avec une utilité élevée, soit encore une utilité extrêmement élevée où les gens doivent vivre quelque part en termes de location.

Et comme vous le savez, les fonds fédéraux et les taux ont une corrélation positive avec les loyers réels dans les cas, pas lorsqu'ils montent à… L'inflation à 15%, 20% est une toute autre histoire. Mais si vous êtes un propriétaire potentiel, vous commencez maintenant à des taux hypothécaires de 7 % par rapport à un locataire potentiel. Donc, cette équation est importante par rapport à l'achat par rapport au loyer. Ainsi, nous avons vu de fortes augmentations des loyers de classe A au cours des deux dernières années, en général, une augmentation multiple à deux chiffres. Et encore une fois, pour revenir à mon point précédent, ce sont des actifs où, bien que les taux de capitalisation puissent être plus élevés, alors que les coûts de construction peuvent être plus élevés, une bonne partie de cela pourrait être compensée et potentiellement plus basée sur la capacité de déplacer les loyers, ce qui fait augmenter le NOI.

Jimmy: Toutes les grandes pensées. Et en parlant de chaîne d'approvisionnement critique, vous avez mentionné ce terme dans votre réponse précédente il y a un instant. Concentrons-nous maintenant pour le reste de l'épisode sur le stockage à froid, car je pense que nous avons récemment parlé de l'abondance multifamiliale dans ce podcast, mais nous n'avons pas beaucoup parlé de stockage à froid. Je veux entendre vos pensées là-dessus, Chad, aujourd'hui. Tout d'abord, comment avez-vous commencé à vous intéresser au secteur de l'entreposage frigorifique ?

Tchad : Ouais. Donc, vraiment, l'implication de Saxum du côté de l'immobilier dans l'entreposage frigorifique est vraiment au cœur de la façon dont Saxum a été formé. L'entreprise a toujours été une entreprise entrepreneuriale. Nous avons toujours recherché des tendances uniques que les gens ne voient peut-être pas dans des classes d'actifs sous-évaluées, des moyens d'extraire et de créer des rendements uniques ajustés au risque.

Donc, à travers ce processus, encore une fois, étant fondée à l'origine à Jersey avant l'ouverture de notre bureau d'Austin, l'industrie a été l'une des plus grandes classes d'actifs à Jersey pendant longtemps. Ce n'est pas un secret caché, et nous l'avons toujours su. Nous avons toujours pensé que c'était intéressant, mais nous n'avons jamais joué dans l'espace à l'époque car nous n'avions aucun avantage. Et nous ne faisons pas les choses quand nous n'avons pas d'avantage. Et vous avez affaire aux Prologis et aux Ducs du monde. De très grandes entreprises, cotées en bourse, avec un coût du capital bien inférieur à celui que nous avons. Il est difficile de les battre. Et si vous le faites sur un actif, vous payez probablement trop cher. Et nous ne jouons pas non plus à ce jeu.

Donc, pour nous, quand nous avons commencé à chercher des moyens d'entrer dans l'industrie, et alors que nous faisions nos devoirs et recherchions des idées intéressantes, et similaires, comme vous l'avez mentionné plus tôt, sur les zones d'opportunité, nous sommes tombés sur cela, quelque chose qui est venu sur notre chemin. Nous avons fait beaucoup de devoirs. Nous avons conclu une dizaine de transactions à ce jour. Donc, encore une fois, pas trop différent des zones d'opportunité. Lorsque nous avons commencé à nous intéresser au stockage frigorifique, en général, nous pensions que c'était presque… Nous avons été très surpris de voir à quel point il s'agissait d'une classe d'actifs fragmentée et inexploitée.

Et pour bien le comprendre, c'est quand on regarde les entrepôts frigorifiques, les entrepôts frigorifiques représentent moins de 2% de l'ensemble des actifs industriels. Donc, si vous voulez parler d'un jeu de niche dans l'industrie, c'est le jeu dans l'industrie. Ce n'est même pas discutable. Et il y a un certain nombre de raisons pour lesquelles cela se produit. Et quand vous creusez à partir d'une lentille immobilière, vous commencez à éplucher l'oignon, l'âge moyen d'un entrepôt frigorifique est de 42 ans. Donc, nous parlons de vieux bâtiments, de faibles hauteurs libres, de beaucoup d'inefficacités. Ce sont des baux triple net, ce qui signifie qu'un certain nombre de ces dépenses sont répercutées sur les locataires.

Eh bien, si vous avez un vieux bâtiment avec une isolation défaillante, des fissures, vous pouvez penser à un certain nombre d'inefficacités. Si vous êtes locataire, une grande partie de cela vous est imposée dans certains cas. Donc, c'était juste choquant pour nous que cela n'ait pas été construit. Et l'une des principales raisons à cela est sans doute double. Tout d'abord, le coût de l'entreposage frigorifique est généralement d'au moins 50 % au double du sec.

Et comme je l'ai mentionné, si vous êtes une grande entreprise, une entreprise industrielle cotée en bourse, le fruit à portée de main est de construire des bâtiments industriels secs, 9 mois de construction, des millions et des millions de pieds carrés, 98% du marché. Aucun problème. Le commerce le plus difficile consiste à retrousser vos manches et à creuser un marché comme le stockage à froid, qui coûte le double du coût de, en général, 50% pour doubler le coût du séchage. C'est difficile à construire. Vous avez des systèmes de réfrigération très compliqués, une isolation lourde. C'est très unique et cela prend plus de temps à construire. Donc, vous ne réalisez pas les promotions potentielles aussi rapidement que peut-être sur d'autres offres.

Encore une fois, c'est ce que Saxum fait, c'est que nous examinons des moyens uniques d'extraire de la valeur. Nous sommes prêts à consacrer plus de temps et de travail si cela a du sens. Donc, c'était quelque chose qui était vraiment intéressant pour nous. L'autre chose est l'approvisionnement. Les taux de vacance dans les entrepôts frigorifiques sont inférieurs à 2 %. Et c'était vraiment unique pour nous parce que quand vous regardez cela, il n'y avait pas une tonne d'approvisionnement en entrepôts frigorifiques remontant à pré-COVID lorsque nous avons commencé à regarder cela.

Ainsi, lorsque vous regardez de nombreux développements dans le domaine de l'entreposage frigorifique, dans le passé, ils ont généralement été construits en suites. Et ce que cela signifie, c'est qu'une entreprise a besoin d'espace, ce ne sont pas des développeurs, ils ne veulent pas construire le bâtiment. Ils pourraient non seulement vouloir posséder le bâtiment, ils pourraient signer un bail, pré-louer un bâtiment, et ils veulent qu'un promoteur le construise. Lorsque cela se produit, il n'y a pas d'approvisionnement car le bâtiment est automatiquement rangé. Donc, c'est une autre chose que nous pensions être tout simplement unique. Offre très limitée, taux de vacance très bas, activité très obscure et fragmentée.

Et quand nous commençons à regarder cela, j'aime dire que nous sommes des investisseurs incroyables. Je pense que nous sommes plutôt bons, mais nous pourrions toujours nous améliorer chaque jour, comme tout le monde. Mais mieux vaut avoir un peu de chance que de bien. Nous avons commencé à examiner les entrepôts frigorifiques pré-COVID. Et il y a beaucoup d'argent, plus dans les quarts-arrières maintenant qui le regardent maintenant. Mais nous avons vraiment construit le deuxième développement de spécifications entièrement à 100% dans le pays à construire, sur lequel nous avons rompu avant COVID sur le marché de Fort Worth. Donc voilà. C'est comme ça que nous nous sommes tournés vers le secteur et nous sommes vraiment partis pour les courses après ça.

Jimmy: Ainsi, vous êtes au bon endroit au bon moment. Et COVID a accéléré la demande de stockage à froid. Selon vous, quels sont les principaux moteurs de la demande et de l'offre qui affectent cette industrie ?

Tchad : Ouais. Et encore une fois, lorsque je parle à nos investisseurs, je pense que parfois les meilleurs investissements sont parfois les plus faciles à comprendre. Et c'est parfois pourquoi ils sont négligés. Et quand nous avons vraiment creusé les fondamentaux de la raison pour laquelle vous voulez investir dans quelque chose, donc les fondamentaux, l'équation du côté de la demande, encore une fois, c'est presque très évident, n'est-ce pas ? Lorsque nous avons regardé, encore une fois, avant le COVID, nous avons pensé qu'il était logique de construire le deuxième bâtiment 100% spec à faire dans le pays, qui est un bâtiment de 4 000 pieds carrés. Et c'était purement dû au fait que, lorsque vous y réfléchissez, la classe d'actifs était très ancienne, comme nous l'avons dit, n'est-ce pas ? Donc, il y a beaucoup de bâtiments arcaniques et l'offre est limitée. Mais quand nous avons regardé la demande, c'était tellement intéressant. Et à partir de ça…

Encore une fois, Amazon existe depuis… Nous parlons de plus de 20 ans à ce stade. le commerce électronique n'est pas quelque chose qui n'est pas compris à l'heure actuelle. Je pense toujours que les chiffres sont extrêmement bas, même pour Amazon, sur ce qu'est le commerce électronique, sur ce qu'il sera avec le temps. Lorsque vous examinez la demande réelle de denrées périssables avant la COVID, environ 20 % des consommateurs ont commandé des aliments en ligne. Et je ne parle pas de restaurants, je parle d'épicerie. Donc, encore une fois, nous pensions qu'à 20 %, avec quelques augmentations substantielles, il y aurait une quantité énorme de demande potentielle à partir de cela seul. Et puis en plus de ça, ce qui était vraiment intéressant du côté de la demande, c'était le fait de tout ce mouvement pour la santé dans notre pays, et pas seulement le pays, le monde, n'est-ce pas ? J'ai grandi dans les années 80, et dans les années 80, Dieu sait ce qu'il y avait dans certains des aliments que je mangeais quand vous regardez des aliments comme les Pop-Tarts et autres. Mais quand vous le regardez maintenant…

Jimmy:De plus, la pyramide alimentaire nous disait de manger environ 12 portions de céréales par jour, ou quelque chose de ridicule comme ça aussi, n'est-ce pas ?

Tchad : Exactement. Lourd sur les pâtes.

Jimmy:Oui exactement.

Tchad : Ouais, j'ai des racines italiennes pour moi. Il y a beaucoup de pâtes qui circulent chez nous. Exactement. Donc, quand on regarde cela maintenant, il est presque courant de dire que tout le monde veut que ses enfants dans sa famille aient une alimentation plus saine et vivent plus longtemps. Et cela signifie que la plupart des consommateurs ne veulent pas d'aliments qui restent sur une étagère pendant plus de six mois. Et qu'est ce que ca veut dire? Eh bien, cela signifie quelque chose de très simple. Cela signifie que vous devez supprimer un certain nombre de conservateurs qui lui permettent de vivre aussi longtemps sur une étagère. Et quand vous faites cela, cela signifie que, eh bien, la nourriture ne dure pas aussi longtemps. Donc, la seule façon pour cette chaîne d'approvisionnement alimentaire de gérer cela est de refroidir ou de congeler les aliments, point final. Il n'y a pas de débats.

Donc, lorsque nous avons examiné cela, il s'agissait simplement… encore une fois, de moteurs très fondamentaux du côté de la demande de l'équation. Et je vous dirais, encore une fois, mieux vaut avoir de la chance que du bien. Ce nombre de consommateurs de ventes en ligne est maintenant de 70% des consommateurs qui commandent des denrées périssables en ligne, sous certains aspects. Donc, nous ne nous attendions pas à ce que cela se produise aussi rapidement. COVID vient d'exploser et a ajouté un certain nombre de vents favorables au secteur, n'est-ce pas ? Alors, c'est ça.

Et puis du côté de l'offre, et j'en ai parlé un peu plus tôt, étant donné le faible taux d'inoccupation, inférieur à 2 %, vous avez ce réseau national très obscur d'anciens bâtiments qui existent vraiment. Vous savez, de notre point de vue, encore une fois, nous sommes des promoteurs et notre responsable de la construction a de nombreuses années d'expérience dans la construction d'entrepôts frigorifiques. Nous avons envisagé une capacité telle que "Hé, nous pensons que nous pourrions construire ceci. Nous pensons que nous pouvons le construire en respectant le budget, dans les délais, et nous pensons qu'il y aura beaucoup de demande pour de nouveaux bâtiments." Donc, pour boucler la boucle, c'est pourquoi nous nous sommes sentis à l'aise pour innover sur la construction à 100% de spécifications pré-COVID. Et maintenant, le marché est devenu encore plus intéressant depuis lors.

Jimmy: Vous aviez des vents favorables dans le dos avant le COVID et maintenant, cela s'est vraiment accéléré avec les changements de comportement que les consommateurs ont entrepris en réponse à la pandémie. Donc, j'imagine ces entrepôts frigorifiques, il y a des aliments périssables, des trucs de type épicerie, peut-être en pensant peut-être à des médicaments sur ordonnance qui doivent être conservés au froid ou congelés. Quoi d'autre y a-t-il dans ces installations? Quels sont les locataires les plus actifs dans cet espace ?

Tchad : Ouais, ça a été fascinant. Je plaisante toujours à ce sujet. J'aime la nourriture. Personnellement, j'aime penser à la nourriture et aux différents types d'aliments. Et en grandissant, je n'aurais jamais voulu travailler dans un restaurant. Je fais beaucoup d'autres travaux manuels différents parce que je ne voulais pas voir comment ils fabriquaient la nourriture. Mais j'ai réussi à me frayer un chemin dans le secteur alimentaire du côté du stockage, ce qui est passionnant. Donc, ça a été vraiment fascinant d'apprendre à ce sujet. Et comme la chaîne d'approvisionnement alimentaire, les gens de notre monde, franchement, nous tenons pour acquis le fait que vous pourriez aller dans un magasin et obtenir un avocat frais. Comme, il y a 20, 30 ans, ce n'était pas comme ça.

Quand vous pensez aux fruits et légumes de saison, c'est juste… encore une fois, des choses avec lesquelles nous avons été gâtés au fil du temps qui sont très complexes, elles sont très motivées. Il y a tellement de science et de technologie derrière tout cela que nous tenons tous pour acquis dans notre vie quotidienne. Et quand vous commencez vraiment à le regarder sous l'angle de la logistique, c'est vraiment dingue. Donc, je suppose qu'avant de décrire certaines de ces entreprises spécifiques, je pense qu'une façon dont je veux répondre à la question pour commencer est qu'il y a vraiment deux types d'utilisateurs quand on pense au stockage à froid.

Donc, encore une fois, Saxum construit l'immobilier où nous construisons des entrepôts frigorifiques, n'est-ce pas ? Du côté de l'immobilier, pour évidemment les propriétaires d'immeubles, c'est vraiment important pour nous de savoir qui sont ces locataires. Et vraiment le type de locataires qui existent sont doubles. Il y a les utilisateurs directs, puis les 3PL, appelés prestataires logistiques tiers. Quand vous pensez aux utilisateurs directs, pensez-y comme ceci, pensez aux Walmarts, aux cibles du monde, potentiellement, comme les Heinze ou les Conagras, les grandes entreprises alimentaires massives qui existent, n'est-ce pas ? Et certaines de ces entreprises sont sans doute des entreprises de logistique. Ils possèdent un tas de leurs propres entrepôts. Ils gèrent leurs propres entrepôts. Ils savent ce qu'ils font.

Dans certains cas, cependant, comme Amazon, par exemple, certains marchés, ils se développent si vite qu'ils manquent d'espace, et ils peuvent même attendre 9 à 12 mois pour construire un autre bâtiment. Alors, ils louent des locaux. Et si Saxum possède un immeuble et prétend qu'Amazon manque d'espace sur le marché et qu'ils veulent louer de l'espace, ils viennent nous voir, ils signent un bail, puis ils gèrent l'entrepôt eux-mêmes. Encore une fois, nous ne faisons rien. Ils savent comment gérer l'entrepôt. Ils savent gérer l'entrepôt. Et encore une fois, ce sont des experts en logistique, point final. Cela représente environ 20 % des locataires du marché. De grandes, grandes et massives entreprises que beaucoup d'entre nous connaîtraient et qui ont un certain type de besoin de réfrigération.

De l'autre côté 80% de l'équation, quand vous pensez à ces 3PL, vraiment quand vous pensez à un fournisseur de logistique tiers, pensez au coworking. Si nous avons un bâtiment de 4 000 pieds carrés, vous pourriez avoir un 3PL, d'accord, qui louerait, disons, 200 000 pieds carrés d'espace. Lorsque vous convertissez cela en positions de palettes, qui est le lien pour, évidemment, la logistique, c'est environ 25 000 positions de palettes, plus ou moins. Donc, nous pourrions avoir un 3PL qui dit : "Hé, nous voulons louer la moitié de votre immeuble." Et ce qu'ils font, c'est qu'ils gagnent de l'argent de deux manières, ils gagnent généralement de l'argent grâce au stockage, ce qui signifie qu'ils nous louent à X prix par palette, qu'ils libèrent ensuite à un prix plus élevé. Juste, encore une fois, comme le coworking, pas trop différent.

Mais ensuite, il y a une plus grande quantité de coûts et de frais, ce qui est intéressant, particulièrement spécifique aux aliments en ce qui concerne la manipulation, ou il peut s'agir de congélation rapide, de sélection de caisses ou de transbordement, toutes ces choses uniques qui peuvent être spécifiques aux aliments, contrôle de la qualité des aliments. Est-ce aux bonnes températures ? Est-ce qu'on vérifie ça ? Toutes ces choses, n'est-ce pas? Et il y a tous ces services qui doivent sans doute se produire. Et c'est ce que fait un 3PL, n'est-ce pas ?

Ainsi, 3PL, dans cet exemple que je vous ai donné de 25 000 palettes, ils pourraient avoir 100 clients qui ont besoin de 250 palettes de stockage par an. Et ces palettes entrent et sortent, d'accord, il y a du mouvement et il y a évidemment de la vitesse et du mouvement de ces palettes, mais c'est, comme, une façon de penser à ces clients. Et pour donner encore un autre exemple pour aider tout le monde à apprendre et à écouter cela, et j'utiliserai de la crème glacée parce que j'adore la crème glacée. La crème glacée est essentiellement stockée à -⁠20 degrés, le produit est à 38 degrés pour vous donner une idée de la bande passante de ces installations.

Vous pourriez être… Imaginez que vous êtes une franchise d'entreprise de crème glacée qui compte 20 magasins de détail. Tout ce qui vous intéresse peut-être, c'est qu'un mercredi sur deux, vous vouliez qu'une palette de glaces apparaisse dans chaque établissement, et c'est tout ce qui vous intéresse. Vous ne voulez pas louer un entrepôt industriel. Vous ne voulez pas posséder un entrepôt. Vous ne voulez pas exploiter un entrepôt. Et en passant, vous ne voudrez peut-être même pas vous occuper du transport de vos marchandises de l'entrepôt à vos 20 magasins de détail. C'est exactement ce que fait un 3PL.

Et il y a des milliers, des millions, sans doute, de ces entreprises de crème glacée qui veulent externaliser la logistique parce que ce n'est pas leur blocage et leur lutte quotidiennes. Et c'est là que nous avons également été impliqués du côté 3PL de l'équation. Quand vous pensez à d'autres entreprises, pour répondre à votre question initiale, quand vous creusez, les entreprises de frites, les entreprises de protéines, les protéines pourraient être du poulet, qu'avez-vous, des fruits de mer, etc., des entreprises de production, des entreprises d'aliments pour animaux de compagnie sont également très intéressants, qui ont besoin de stocker la nourriture, qui, en gros, pourrait être un distributeur qui stocke de la nourriture qu'il pourrait vendre à un transformateur qui hache toute la viande puis la raffine en son produit final. Donc, il y a toutes ces chaînes d'approvisionnement uniques au sein du marché alimentaire qui sont tout simplement fascinantes.

Et une chose pour bifurquer cela, je reçois beaucoup de questions sur les vaccins. Conservons-nous des vaccins, étant donné que nous sortons d'une pandémie ? Et juste une chose unique à noter à ce sujet est que la plupart des sociétés pharmaceutiques le stockeront elles-mêmes. Cela devient également difficile car beaucoup de ces vaccins doivent être stockés à plus de -⁠100 degrés. Ainsi, le système de réfrigération pour -⁠100 et moins est différent d'un système de réfrigération qui pourrait aller de -⁠20 à 38. Donc, une autre façon de dire cela est que si je suis un développeur construisant un espace calculé selon les spécifications et que ce n'est pas un construit pour la société pharmaceutique XYZ, il est assez risqué que vous ayez une très faible clientèle pour louer cet espace. Donc, ce n'est généralement pas quelque chose sur lequel nous nous concentrons.

Jimmy:Vous faites de la nourriture et uniquement de la nourriture, en gros, c'est ça ?

Tchad : Ouais, je dirais lourd sur la nourriture, la nourriture humaine, animale, les entreprises d'aliments pour animaux de compagnie, etc. Je veux dire, diable, certains de ces aliments pour animaux de compagnie, la façon dont les gens traitent leurs animaux de nos jours, je pense que les humains pourraient manger certains de ces aliments pour animaux de compagnie, franchement.

Jimmy:Probablement, ouais.

Tchad : C'est une toute autre histoire, mais quelle santé toute l'humanisation des animaux, qui… J'ai deux chiens. Je le comprends et je comprends, mais c'est une chose réelle. C'est très intéressant.

Jimmy: Ouais, je parie. Eh bien, nous n'irons pas plus loin dans ce terrier de lapin, mais peut-être le garder pour la prochaine fois. Eh bien, cette incroyable opportunité de marché ici avec le stockage frigorifique, beaucoup de vents arrière. Est-ce devenu vraiment compétitif ? À quoi ressemble votre paysage concurrentiel dans cette industrie ?

Tchad : Ouais, quand on y regarde vraiment, ce qui est vraiment intéressant, c'est que c'est un marché en croissance, n'est-ce pas ? Et je pense, encore une fois, en tant qu'investisseurs, A, vous voulez regarder les produits où il y a un pouvoir de fixation des prix, les prix pourraient être répercutés sur l'utilisateur final. C'est essentiel. Mais vous voulez aussi rechercher des marchés qui sont en pleine croissance, et il y a une demande croissante pour l'univers global. Et quand on le regarde, c'est extrêmement intéressant. Il y a environ 350 millions de pieds carrés si vous regardez le produit réel sur place dans un entrepôt frigorifique. Nous nous attendons à ce que cela passe vraiment à plus de 500 millions au cours de la prochaine décennie, 500 millions de pieds carrés.

Donc, comme ces chiffres, c'est un marché en croissance. Il y a beaucoup de vents arrière pour les raisons dont nous avons déjà parlé auparavant dans l'espace. Ce qui devient si intéressant, c'est ceci, rappelez-vous que j'ai dit qu'environ 20% du marché sont ces utilisateurs finaux, les grandes grandes entreprises de logistique, Amazon, de type cible. Et encore une fois, ils font en quelque sorte leur propre truc, non? Donc, si vous les mettez de côté une seconde, vous dites en gros : "Eh bien, à quoi ressemblent ces 80 % ? À quoi ressemble ce marché 3PL ?" Et quand vous commencez à regarder cela, cela devient encore plus fascinant.

Et par là, il y a essentiellement trois acteurs principaux qui dominent tout cet espace au niveau national et assez proche au niveau mondial. C'est un peu plus large que cela, mais il y a trois sociétés Lineage, Americold et US Cold. Americold, cotée en bourse. Le téléscripteur est FROID. N'importe qui peut le rechercher. Lineage est une entreprise privée. Lineage est le plus grand acteur mondial du stockage frigorifique 3PL, le plus grand. Americold est numéro deux. Donc, ils contrôlent ces 80 % des locataires, n'est-ce pas ? Donc, 20 % directs, 80 % 3PL. Sur ces 80%, ces 3 entreprises représentent environ 85% des surfaces en activité. Donc, c'est extrêmement intéressant.

Et mon analogie serait que, quand on y pense, c'est presque comme le marché des concessionnaires automobiles au niveau national. Et je vais vous expliquer. Si vous pensez aux concessionnaires automobiles, il existe un certain nombre de FPI automobiles, des sociétés qui… des fiducies de placement immobilier, des fiducies distinctes, elles achètent des concessionnaires automobiles à des familles, généralement, et elles font des cessions-bails. Ils leur donnent des baux de 20 ans. La famille peut retirer beaucoup d'argent, puis le FPI est propriétaire de l'immobilier. Donc, il y a un business pour ça, mais c'est quand même très niche. La plupart des concessionnaires automobiles, à l'échelle nationale, ce sont des entreprises familiales qui sont très spécifiques à la géographie dans laquelle ils se trouvent. Et quand vous regardez l'entreposage frigorifique, c'est similaire.

Donc, si vous n'êtes pas les trois grands, sans doute, ces trois grandes entreprises, vous parlez… pour ne pas dire une maman et un pop, mais une famille qui pourrait posséder trois à quatre entrepôts frigorifiques dans le sud-est ou le nord-ouest, et c'est tout.

Jimmy:Et c'est 15 % de cette part de 80 % du gâteau qui ne sont pas les très gros joueurs, les Targets, les Walmarts, etc., n'est-ce pas ?

Tchad : C'est sauvage, oui. Oui. Et de plus, pour aller un peu plus loin, quand on y pense, la plupart des grandes entreprises, par exemple, si vous êtes une entreprise finale qui veut embaucher un 3PL pour externaliser votre logistique et que vous êtes national, vous ne voulez pas avoir affaire à quatre mamans et pops différentes dans différentes zones géographiques aux États-Unis qui ont des technologies différentes, des systèmes différents et des plates-formes différentes. C'est un mal de tête, non ? Vous recherchez des joueurs nationaux qui sont dans l'espace et qui pourraient vraiment avoir un impact. Et c'est le truc. Si vous pouviez créer un réseau national d'actifs d'entreposage frigorifique, vous êtes immédiatement unique. Et c'est ce qui a été assez sauvage. Et ce qui s'est passé là-bas, ce sont les trois grands, encore une fois, la façon dont ils grandissent est qu'ils développent certains de leurs propres actifs, mais franchement, Saxum a plus de développement. Encore une fois, Saxum, nous ne sommes en aucun cas de la taille de ces gars-là. Encore une fois, du côté de l'immobilier, nous développons autant d'actifs par an qu'ils le font sans doute sur la base de la superficie en pieds carrés.

Donc, une grande partie de leur croissance… Encore une fois, Americold est coté en bourse. Cela doit être redevable aux actionnaires. Comment augmentez-vous vos revenus ? Eh bien, vous augmentez vos revenus en acquérant d'autres actifs. Parce que, comme je l'ai dit, le stockage à froid n'a généralement pas été une classe d'actifs spécifique, ce qui, encore une fois, comme sur le front sec, il n'y a pas beaucoup de développeurs qui construisent simplement une classe d'actifs spécifique. Pour les raisons que j'ai dites, beaucoup d'espace est personnalisé. Il veut être construit pour des utilisateurs spécifiques. Il n'existe pas là-bas. Donc, la façon dont ils ont stimulé la croissance au fil du temps consiste à acheter des 3PL qui se sont agrandis au fil du temps, n'est-ce pas ? Et lorsqu'une entreprise devient suffisamment grande pour être achetée, l'une de ces trois entreprises rachète généralement.

Et cela a créé cette dynamique unique sur le marché car, souvenez-vous de ce que je disais tout à l'heure, l'âge moyen d'un entrepôt frigorifique est de 42 ans. Donc, si vous êtes locataire et que 85% de l'endroit où vous pourriez louer un espace a probablement 42 ans, ce n'est pas une bonne proposition à long terme. Et encore une fois, quand vous regardez ces trois grands, je ne parle à personne en particulier, mais COVID a créé beaucoup de problèmes de prix avec le coût de la main-d'œuvre, qu'avez-vous, et il y a beaucoup d'augmentations de prix qui ont traversé le marché. Et je pense qu'il y a un certain nombre de clients qui ont eu de fortes augmentations de prix, probablement plus qu'ils ne le pensaient, qui disaient : « Wow, ça fait mal. J'ai tous mes œufs dans le même panier de la chaîne d'approvisionnement. Nous devons trouver des moyens de diversifier cela, du point de vue de la logistique de la chaîne d'approvisionnement, juste pour protéger nos propres entreprises d'autres augmentations potentielles. Donc, il y a cette opportunité unique de jouer du côté 3PL de l'espace de stockage frigorifique.

Jimmy: Alors, êtes-vous en partenariat avec les 3PL ? Vous louent-ils de l'espace ou devenez-vous votre propre 3PL ? Aidez-moi à comprendre ce qui se passe là-bas.

Tchad : Ouais. Donc, ce que nous faisons du côté de Saxum, c'est vraiment une chose principale. Encore une fois, Saxum est une société de développement d'investissements immobiliers commerciaux, comme je l'ai décrit plus tôt. Notre objectif est vraiment de construire un réseau national de nouvelles constructions, d'actifs d'entreposage frigorifique hautement efficaces pour vraiment répondre à cette pénurie généralisée dans la chaîne du froid qui existe. Et nous nous sentons à l'aise, A, du point de vue des spécifications, qu'il y a suffisamment de demande pour réellement remplir ces actifs au fil du temps compte tenu de certaines des variables de la demande, vous savez, je vous l'ai mentionné.

Mais en même temps, ce qui est unique, c'est que nous avons une société sœur complètement distincte de Saxum, qui s'appelle Arcadia Cold Storage & Logistics. Et Arcadia est un 3PL, et c'est vraiment unique. Et cette société est dirigée par un type nommé Chris Hughes. Chris Hughes est très bien dans l'univers de la chambre froide. Il était à Americold plus tôt dans sa carrière, encore une fois, numéro deux mondial. Et ce qu'il a fait, c'est qu'avec le temps, il a travaillé. Il a été directeur commercial chez Americold pendant plusieurs années, donc un gars de très haut rang là-bas.

Il est parti et il a lancé son propre 3PL il y a environ une décennie. Cette société est une société appelée Agro Merchants. Agro Merchants était une stratégie de roll-up, pas différente des trois grands, comme je l'ai décrit, où ils sont sortis et ont acheté un certain nombre d'actifs sous-évalués, à la fois au niveau national et même mondial. Ils avaient un certain nombre d'actifs en Amérique latine et en Europe, ce qui est unique. Et ils ont constitué un portefeuille et l'ont en fait revendu à Americold à grande échelle pour 1,7 milliard de dollars à la fin de 2020.

Donc, comme vous le voyez, il y a ce commerce continu qui continue de se produire. Ainsi, Chris Hughes a réuni une équipe d'opérateurs de première classe, des vétérans chevronnés dans l'univers de l'entreposage frigorifique qui gère Arcadia Cold Storage & Logistics. C'est une société complètement distincte. Il a fait un travail incroyable là-bas. Et nous avons un certain nombre d'installations publiques, environ six à ce jour qui sont en construction. Je pense que cinq des six seront livrés cette année. Et encore une fois, Saxum construit un certain nombre de ces bâtiments.

Donc, cela fait partie de certaines des connexions, il y a la capacité de comprendre qu'un bâtiment peut être construit en respectant le budget, dans les délais. Ce bâtiment que j'ai mentionné que nous avons construit avant le COVID, nous avons inauguré le deuxième bâtiment de spécification NDFW pour vraiment construire la nation. Nous avons construit cela sur le budget, dans les délais pendant COVID, ce qui, lorsque vous traitez de l'acier, compte tenu de ce qui s'est passé avec les prix de l'acier, est presque inconnu. Donc, encore une fois, un grand bravo à notre équipe de développement et de construction qui a vraiment exécuté celle dirigée par Kieran Flanagan de notre côté.

Mais c'est ce qui a vraiment été unique, et c'était amusant du côté de Saxum de regarder ces gars-là opérer parce que ce n'est pas notre travail quotidien. Nous sommes des promoteurs immobiliers. Nous savons comment construire des bâtiments en respectant le budget et les délais, et c'est ce que nous faisons. C'est notre voie, et nous y restons. Mais voir une entreprise comme Arcadia grandir avec Chris Hughes en tête, c'est tout simplement fascinant. Et il y a eu beaucoup d'intérêt de la part d'un grand nombre de ces locataires potentiels, encore une fois, qui sont là et qui cherchent à diversifier la chaîne d'approvisionnement. Mais même pas seulement cela, il y a beaucoup de locataires qui ont juste besoin de nouveaux espaces et qui n'ont peut-être même pas de fournisseur maintenant, comme je l'ai dit, en raison d'une grande partie des forces de la demande qui sont en jeu et qui augmentent dans ce secteur. Donc, encore une fois, c'était vraiment unique de voir ces gars fonctionner et de vraiment voir comment ce côté de l'entreprise s'est vraiment déroulé au fil du temps.

Jimmy: J'ai compris. Je vous en demanderai un peu plus sur Arcadia dans quelques minutes. Mais pour en revenir à Saxum, vous venez de mentionner que vous êtes une société de développement immobilier. Le stockage à froid n'est pas tout ce que vous faites. Comment cette stratégie de stockage frigorifique s'intègre-t-elle dans votre stratégie globale en tant qu'investisseur immobilier chez Saxum ?

Tchad : Ouais. Donc, encore une fois, c'est une stratégie essentielle pour nous. Encore une fois, deux groupes alimentaires sont logés dans l'industriel, pour mentionner plus tôt, du côté industriel de l'entreprise. C'est certainement la moitié de cette activité de loin. Silencieusement, nous sommes le plus grand développeur de spécifications d'entreposage frigorifique du pays. On ne s'en vante pas vraiment. Nous restons dans notre voie et gardons simplement la tête baissée et travaillons dur. Mais nous avons plus de 2,5 millions de pieds carrés de développement en ce moment sur plusieurs actifs, pas seulement ces 6 premiers, vous savez, qui approchent de près de 9 en ce moment, franchement. Encore une fois, un certain nombre d'entre eux sont confidentiels, mais nous sommes très actifs dans l'espace. Nous sommes très concentrés sur l'espace.

Et encore une fois, pas seulement des accords qui pourraient peut-être fonctionner, et encore une fois, pourraient fonctionner si un accord convient à Arcadia, où cela pourrait leur convenir en tant que locataire. Encore une fois, c'est leur décision. C'est une entité complètement séparée. Il y a des opportunités là-bas, mais nous étudions également des opportunités de construire des suites pour d'autres locataires avec qui nous pourrions parler directement sur le site. Parce que, encore une fois, un certain nombre de ces actifs, bien que nous puissions louer de l'espace à un 3PL comme à Arcadia, nous prenons parfois des risques spéculatifs dans ces actifs à hauteur de 100 000 à 200 000 pieds carrés, où nous recherchons directement, comme je l'ai mentionné, comme ces Amazones ou Targets qui pourraient avoir besoin d'espace supplémentaire, n'est-ce pas ?

Donc, parfois, nous pouvons rencontrer des clients dans cet espace qui disent : "Hé, c'est super, vous avez 100 000 pieds carrés. J'en ai besoin de 300 000. Vous êtes évidemment capables de construire. Voulez-vous construire ça pour moi ?" Nous sommes donc polyvalents pour pouvoir le faire sur plusieurs fronts. Donc, c'est une grande priorité pour nous. Encore une fois, il est très simple de savoir pourquoi la demande est là. Nous aimons rester dans les voies où la demande est évidente. Et pour nos investisseurs, généralement du côté de l'immobilier, la façon d'investir est que nous avons un certain nombre de véhicules d'investissement GP uniques, où nous levons… Vous savez, Saxum est… au fil du temps, nous avons levé quelques 100 millions de dollars de capital ultra-fortuné, ce qui est similaire, évidemment, au public auquel vous parlez activement. Mais nous avons également levé entre 300 et 400 millions de dollars de capital institutionnel.

Donc, une chose que nous faisons est unique, offrir des opportunités aux investisseurs très fortunés d'investir du côté des GP de certains de nos investissements. Et un certain nombre d'entre eux sont en fait dans certaines de ces offres d'entreposage frigorifique. Pas tous, mais ceux où il y a des opportunités d'avoir un composant GP, nous allons regarder ça. Et nous avons un fonds GP sur lequel nous travaillons en ce moment qui participe essentiellement à cela. Vous savez, c'est ainsi que nous voyons les choses, et c'est ainsi que nous envisageons de donner à nos investisseurs une exposition sur le front de l'entreposage frigorifique.

Jimmy: Où se situe généralement le stockage à froid ? Diriez-vous sur le spectre risque-rendement ? Quels sont certains des risques associés à l'entreposage frigorifique? Comment évaluez-vous ces risques ? Et quel type de rendement visez-vous sur quelle période d'investissement ?

Tchad : Chose sûre. Donc, généralement, encore une fois, vous parlez de retours sur développement, et cela dépend. L'horizon temporel est important à cet égard. Mais vous essayez vraiment de cibler des rendements vraiment entre les deux, deux X et demi basés sur des périodes entières, que vous obtenez des IRR de type équipes moyennes à élevées. Encore une fois, ce sont des accords de développement. Donc, ce n'est sans doute pas trop différent du côté de l'immobilier, où si je faisais une affaire de développement multifamilial, des équipes élevées, des 20 bas, potentiellement des TRI au niveau du projet, puis nets pour les investisseurs pas trop loin de là, similaire. Donc, c'est vraiment comme ça que nous voyons les choses du côté de l'immobilier. Encore une fois, nous construisons de nouvelles constructions de développement. Encore une fois, c'est généralement assez simple.

Quand vous pensez au risque, c'est là que ça devient vraiment intéressant, parce que, encore une fois, en tant qu'investisseur, en tant qu'investisseur avisé, vous ne voulez jamais regarder un rendement absolu pour juger des investissements. C'est ce qu'est un ratio de Sharpe, c'est-à-dire que lorsque vous jugez un investissement en fonction de son rendement ajusté au risque, quel est le risque que l'actif tombe à zéro par rapport à un cinq X par rapport à un deux X ? Droite? Donc, ce sont des choses que les investisseurs devraient toujours regarder.

Et l'une des choses, et je pense que j'ai raté ce point plus tôt lorsque nous avons commencé à vraiment regarder l'entreposage frigorifique ou pourquoi nous l'aimions, c'est quand vous commencez à considérer l'entreposage frigorifique comme une classe d'actifs, des taux d'inoccupation très bas, en partie à cause de la faible offre, mais aussi de la demande. Mais quand vous regardez du côté des 3PL et que vous comprenez ces mélanges de montée… Pendant COVID, si vous revenez même à Americold, Lineage, Arcadia, des entreprises comme Agro Merchants lorsque Chris Hughes dirigeait Agro Merchants, ils n'ont eu presque aucun licenciement pendant la Grande Récession. Zéro. Ces bâtiments sont restés pleins. Maintenant, là où il peut y avoir des pressions sur les prix ici ou là, bien sûr, comme toute entreprise, mais en général, ils ont conservé toutes leurs occupations. Les prix étaient assez stables.

Et la raison pour laquelle cela s'est produit est juste un mélange du produit qu'ils stockaient juste changé. Et pour expliquer cela un peu plus à notre public, pensez à quand une récession se produit, moins de gens sortent pour manger. Ils commandent plus de nourriture à la maison, n'est-ce pas ? Et quand vous commencez à penser à une telle dynamique, cela change le type de nourriture et la quantité de nourriture qui doit être stockée en fonction des distributeurs réels qui répondent à cette demande. Ainsi, l'entreposage frigorifique est, je dirais, l'une des activités les plus résistantes à la récession pour les raisons de demande et d'offre que nous avons mentionnées, mais aussi en raison de la capacité à faire avancer le pouvoir de fixation des prix.

Jimmy: Donc, nous manquons de temps ici. Je pense que nous terminons l'interview, mais je voulais parler davantage de cette société de logistique tierce avec laquelle vous avez mentionné votre partenariat, Arcadia. Quelle est la vision de la croissance d'Arcadia et de son empreinte sur le marché à l'avenir ici ?

Tchad : Chose sûre. Je veux dire, Arcadia… Encore une fois, Chris Hughes l'a déjà fait. Il a réuni une équipe incroyable pour construire une entreprise de logistique nationale multi-nodale de première classe qui est au cœur de la chaîne d'approvisionnement et qui est vraiment axée sur les services aux clients, mettant le client au premier plan, très en contact. Nous n'essayons pas de devenir un immense conglomérat. Il s'agit vraiment de construire des installations à deux chiffres et de louer. Encore une fois, Arcadia ne possède pas d'actifs, ce sont vraiment des locataires, mais pour vraiment louer ces actifs à l'échelle nationale. Et ce qui est vraiment unique, c'est d'être l'un des seuls réseaux nationaux de construction neuve. Et le terme industriel pour cela est greenfield, des bâtiments greenfield à l'échelle nationale. Donc, encore une fois, Chris Hughes dirige vraiment la stratégie de ce côté de l'équation. C'est leur stratégie. C'est leur objectif. Ils sont fortement impliqués dans l'acquisition de relations existantes et la création de nouvelles à l'échelle nationale.

Et vraiment juste pour quantifier pour vous, revenons à mon concessionnaire automobile, l'exemple du family office est celui-ci, Arcadia, entre les baux que nous savons qu'ils signent, ils auront environ 1,5 million de pieds carrés d'intérêt à bail d'ici le premier trimestre de l'année prochaine. Avec seulement 1,5 million de pieds carrés d'intérêt à bail, Arcadia sera le 7e plus grand opérateur d'entreposage frigorifique en tant que 3PL dans le pays. Et c'est ça qui est sauvage, non ? Parce que vous parlez, encore une fois, des 85%, des 3 grands. Il en faut peu pour être dans le top 10.

Et pour moi, ça m'épate, parce qu'on parle de nourriture. La nourriture est l'un des atouts les plus critiques de notre pays avec l'utilité la plus élevée que vous puissiez imaginer à côté du logement. Alors, comment cette classe d'actifs ne peut-elle pas être davantage exploitée, sans doute ? Droite? Et encore une fois, l'analogie est ce concessionnaire de voitures d'occasion, une grande partie de ce marché sont ces petits actifs au fil du temps. Donc, c'est tellement unique quand on regarde vraiment l'opportunité d'institutionnaliser vraiment la chaîne du froid grâce à des actifs de premier ordre avec la meilleure équipe de direction. Donc, c'est vraiment la vision d'Arcadia est de devenir une plate-forme nationale et de vraiment s'exécuter à tous les niveaux ici. Donc, c'est vraiment unique.

Jimmy: Eh bien, Chad, ça a été incroyable. Vraiment super d'apprendre beaucoup plus sur l'industrie de l'entreposage frigorifique au cours de l'épisode d'aujourd'hui, et un excellent apprentissage sur ce que Saxum fait dans cette industrie. Merci beaucoup d'avoir partagé vos idées. Avant de partir, où notre public d'investisseurs et de conseillers fortunés peut-il aller pour en savoir plus sur vous et Saxum ?

Tchad : Bien sûr. Saxum Real Estate, allez directement sur notre site Web, c'est www.saxumre.com. Et puis Arcadia, même chose, cherchez simplement www.arcadiacold.com. Vous pouvez y voir les portefeuilles existants d'Arcadia. Vous pouvez voir que tout le leadership et la gestion d'Arcadia, y compris Chris Hughes, sont tous là. Vous pourriez jeter un coup d'œil à certains de ces bâtiments, qui sont encore une fois tout simplement fascinants. Encore une fois, une dernière chose que je dirais pour quantifier cela. Si vous prenez un bâtiment d'environ 400 000 pieds carrés et que vous regardez vraiment cela, c'est comme 6 à 7 terrains de football. Donc, encore une fois, quand vous pensez à la chaîne d'approvisionnement et à l'importance de notre mission en tant que pays, encore une fois, c'est extrêmement intéressant.

Jimmy: Ouais, c'est un grand bâtiment, et beaucoup d'autres doivent être construits au cours des prochaines années, semble-t-il. Je m'assurerai de créer un lien vers le site Web d'Arcadia et vers le site Web de l'immobilier de Saxum dans les notes de l'émission, qui seront disponibles sur notre site Web comme toujours à l'adresse opportundb.com/podcast. Nous aurons des liens vers toutes les ressources dont Chad et moi avons discuté dans l'émission d'aujourd'hui. Et assurez-vous de vous abonner à YouTube ou à votre plateforme d'écoute de podcast préférée pour toujours obtenir les derniers épisodes. Chad, encore une fois, merci beaucoup de m'avoir rejoint aujourd'hui. Appréciez vraiment votre temps.

Tchad : Je t'apprécie, Jimmy. Merci.